Praha 15. září 2026 – Hypoteční sazby v Česku během léta znovu vzrostly a průměrná nabídková sazba se v září dostala na 5,51 %. Vyšší sazby tak znovu otevírají otázku, zda s nákupem nemovitosti nepočkat na levnější financování. Podle Filipa Šejvla, Managing Partnera realitní kanceláře Philip & Frank, ale nemusí být právě tato strategie výhodná. Ceny pražských bytů dál rostou a úsporu získanou čekáním na nižší sazbu tak může převážit vyšší pořizovací cena nemovitosti.
Ještě na jaře to vypadalo, že hypotéky budou postupně zlevňovat. Vývoj se ale obrátil a od březnového minima vzrostla podle Swiss Life Hypoindexu průměrná nabídková sazba o 0,62 procentního bodu na zářijových 5,51 %. V červenci sice objem nových hypoték meziměsíčně klesl o 16 %, podle ČBA Hypomonitoru ale šlo především o běžný letní útlum. Po sezonním očištění zůstala aktivita přibližně na červnové úrovni a hypoteční trh tak zůstává relativně silný.
„Pět procent není levná hypotéka, ale samotná výše sazby by neměla být automatickým důvodem nákup odkládat. Pokud člověk nemovitost potřebuje, dlouhodobě ji ufinancuje a má dostatečnou rezervu, měl by se dívat na celkovou ekonomiku nákupu. Často řešíme desetiny procenta u hypotéky, zatímco cena bytu může mezitím vzrůst o stovky tisíc korun,“ říká Šejvl.
Čekání může stát stovky tisíc korun
Rozdíl dobře ilustruje jednoduchý model. U bytu za 8 milionů korun, financovaného z 80 % hypotékou se splatností 30 let a sazbou 5,5 %, vychází měsíční splátka přibližně na 36.300 korun.
Pokud by kupující nákup o rok odložil a cena stejné nemovitosti mezitím vzrostla o 8 %, zaplatil by už 8,64 milionu korun. I kdyby hypoteční sazba za tu dobu klesla o půl procentního bodu na 5 %, splátka 80% hypotéky by činila přibližně 37.100 korun měsíčně. Kupující by zároveň potřeboval o 128 tisíc korun více vlastních prostředků a samotná nemovitost by byla o 640 tisíc korun dražší.
Jde pouze o ilustrativní výpočet, nikoliv o prognózu dalšího vývoje, a nepočítá s případnými dalšími náklady spojenými s úvěrem. Osmiprocentní modelový růst ceny je však nižší než aktuální meziroční tempo pražského trhu novostaveb. Podle dat Flat Zone dosáhla ve druhém čtvrtletí 2026 průměrná transakční cena nových bytů v prvoprodeji v Praze 183.100 Kč za metr čtvereční a meziročně vzrostla zhruba o 11 %. V roce 2025 přitom tyto ceny vzrostly meziročně o 12,6 %.
„Snažit se trefit ideální okamžik na realitním trhu zpravidla nefunguje. Když sazby klesnou, může se na trh vrátit odložená poptávka a růst cen znovu zrychlit. Úrokovou sazbu lze později změnit při další fixaci nebo refinancování. Kupní cenu nemovitosti už ne,“ upozorňuje Šejvl.
Vyšší sazby působí i psychologicky
Současné sazby jsou samozřejmě pro část domácností ekonomickou překážkou a financování jim jednoduše nevychází. U části kupujících však hraje vedle samotné ekonomiky nákupu roli také nejistota a obava, zda je právě teď správný čas nemovitost kupovat.
Pokud část zájemců své rozhodnutí právě kvůli této nejistotě odloží, může se jejich poptávka na trhu projevit později. Ve chvíli, kdy kupující získají pocit, že se podmínky financování zlepšují, se mohou na trh vrátit ve větším počtu. Pokud nabídka nedokáže reagovat stejně rychle, může se zvýšený zájem znovu propsat do cen.
„Největší riziko čekání vidím v tom, že člověk sleduje jen sazbu a ne celý trh. Ve chvíli, kdy se financování začne zlepšovat, může se zároveň znovu rozběhnout poptávka. A pak už nemusí být levnější hypotéka ve výsledku žádnou úsporou,“ doplňuje Šejvl.
Lidé, kteří o koupi vážně uvažují, by proto měli řešit své možnosti financování ještě před nalezením konkrétní nemovitosti. Předem nastavený rozpočet, ověřená bonita a znalost vlastního úvěrového limitu jim umožní reagovat rychle ve chvíli, kdy se objeví vhodná nabídka.
Klíčové tak není pouze to, zda budou hypotéky za rok o několik desetin levnější, ale co se mezitím stane s cenou samotné nemovitosti. Čekání na „lepší podmínky“ může ve výsledku vyjít dráž než nákup dnes.
Zdroj: Philip & Frank
https://www.protext.cz/zpravy/59153.
Často kladené otázky
Jaká je aktuální průměrná nabídková sazba hypoték?
Průměrná nabídková sazba se v září dostala na 5,51 %.
Jaký je aktuální trend v cenách pražských bytů?
Ceny pražských bytů dál rostou.
Co se stane, pokud se nákup nemovitosti odloží?
Čekání může stát stovky tisíc korun.